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  • 最全面房地产项目成本利润测算表,XLS工作表
  •  通过一个偶然的机会,看了下别人写的P2P平台的毛利润测算,感觉和我预想的差不多,主要不同在于数据上细化了。 下面的开支项和数据,仅供参考,实际情况肯定不是这样的~ 业务部门全年按6000
    之前谈到P2P网贷平台,主要的收入就是“息差”。
       
         一直以来,想详细写点P2P平台的收益到底如何的,奈何自己感觉收入上的点不算多,对财务这种核心机密了解的也不多,一直没有动笔。

         通过一个偶然的机会,看了下别人写的P2P平台的毛利润测算,感觉和我预想的差不多,主要不同在于数据上细化了。

         下面的开支项和数据,仅供参考,实际情况肯定不是这样的~

         
    业务部门全年按6000万、1亿元分别测算
    一、贷款6000万元
    1、贷款金额                                        6000万元
    2、一年利息收入(按年息30% )                     1800万元    
    3、业务提成(按利息收入的9%)                     162万元
    4、现有人员全年工资合计(5~10)                       21.6万元
    5、理财成本(按18%计提)                          1080万元
    6、租金及水电                                       6万元
    7、其他费用(律师、技术等)                         30万元
    毛利润                                      500.4万元
    二、贷款1亿元
    1、贷款金额                                        10000万元
    2、一年利息收入(按年息30% )                     3000万元    
    3、业务提成(按利息收入的9%)                     270万元
    4、现有人员全年工资合计(5)                       21.6万元
    5、理财成本(按18%计提)                          1800万元
    6、租金及水电                                       6万元
    7、其他费用(律师、技术等)                         30万元
    毛利润                                      872.4万元 

      我的补充观点:
    1.这只是算了业务部门的,业务部门可是最主要的收入来源,而没有考虑在内的财务、行政、市场等部门,也是有开支的。
    2.贷款利息一般在15%~36%,
    民间用语也喜欢说月息1分、月息3分这种,而给理财人的收益通常在10%~16%,目前主流的。
    从单纯的利差看,最高也就20%吧。1年100万,利息收入最高20万。
      还有一些性价比高的项目,比如过桥贷款、资金临时周转,会高一点。
    3. 业务提成,这种,每个公司都不同。我的观点是,如果提成太少,业务员积极性不够高。
      当前理财市场,很多人想理财,赚点零花钱,还有很多人负面新闻看多了,比较谨慎。
    4.市场业务拓展方面。
      线上竞争非常惨烈,线下门店一大堆啊,各种门店。
      我自认为,想理财的人很多,最担心安全。
      想贷款的人也多,就怕利息太高,很多行业和个体户,一年的利润可能还没有20%呢。
      如果借的资金额度高和利息高的话,挣的不够还的。
    5.租金。
       武汉这种城市,好点的地段,据说在3万100平米。
       便宜的地方,可能人流量也不大,或者是比较破乱的地方。
    6.律师、技术等岗位。 
       可以招全职的,也可以外包。
       对于有钱想做大的平台,还是招全职的比较好。
       技术这块,有实力的平台,都是要介入研发这个关键环节的。
       别人开发的系统,毕竟不能很好地满足自己的业务需要。
       很多平台,比较省,开业时10~30万买套系统,技术不会,业务没调研,就开干了。
       P2P网贷金融市场的风险,可想而知啊。 
    7.说好的坏账呢?
       坏账肯定会有的,很多平台厚颜无耻,说自己没有坏账。
       理财人都是傻逼啊~
       这些平台的老大,也真够厚脸皮的,死都不承认有坏账。
       我们的坏账很低,1%以下。
       风控厉害啊! 
    8.贷款客户是哪些行业啊。
       对市场环节,接触的不太多。
       实体和制造业,按说会需要钱,但是经济不行的情况下,网上铺天盖地说实体经营不好,亏的多,倒闭的多。
       P2P平台的融资成本是不是高了点~ 

      小雷FansUnion-最近在研究股权众筹平台上的项目~
      2015年11月7日
      湖北-武汉-循礼门
      QQ:240370818
      微信:FansUnion 
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  • 项目成本利润测算尤其是对于从事多年项目管理的老大哥,或者分包、总包负责人, 进行目标成本利润测算,只有精细化、精确化,才能真正提升项目目标成本的编制水平。今天给各位需要解决项目成本测算的朋友们带来一套...

    对于从事工程造价领域的朋友来说,地产项目成本测算可不是一个简单的工作,因为涉及众多成本要素和各类费用,是非常让人头疼的一个工作,如何精细化、精确化就成为我们的刚需。

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    项目成本利润测算

    尤其是对于从事多年项目管理的老大哥,或者分包、总包负责人, 进行目标成本利润测算,只有精细化、精确化,才能真正提升项目目标成本的编制水平。

    今天给各位需要解决项目成本测算的朋友们带来一套成本利润测算表,这份Excel表格包含从拿地到开发12个阶段,以及项目开发的各个组成要素,大家甚至可以照搬使用。

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    任何一个地产项目成本利润主要取决于土地费用、建造费用、税金费用、其他费用(含设计、销售、前期、管理、财务),所以从事相关工作的朋友,在制作和参考相关表格的同时,一定要结合这些要素。

    成本及盈利预测

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    房地产项目成本如何分摊一直是房地产企业成本管理的难点,因为涉及的成本科目和成本对象面积的类别较多。

    基于此,,成本利润测算表就房地产项目各业态成本分摊进行简要的分析,便于进行开发项目的盈利预测及分析,为项目各业态产品销售定价提供依据,促进项目成本管理能力的提升。

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    文末寄语

    因为这份项目成本利润测算表,是一个知名开发商的内训资料,包含从拿地到开发12个不同阶段,大家可以参考电子版的格式,结合当地城市数据进行测算使用。

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  • 房地产项目成本利润核算表,最全最实用最详细之一
  • 文章以煤焦化厂为例,设计了粗焦油深加工中2个关键环节的利润测算模型,利用该模型结合唐山西钢窑的实际生产情况制定了生产决策的4个方案,并对每个方案的最大利润水平进行计算,得出的结果符合该厂的实际情况。
  • 评分策略根据模型的结果制定cutoff值,根据不同的分数走不同的审批...2.最大化利润下的cutoff值计算 2.1 不同分数段坏账率预估 2.2 不同分数段催收成本预估 3.计算方法 4.总结 一、模型cutoff值确定方法...

           评分策略根据模型的结果制定cutoff值,根据不同的分数走不同的审批策略,或者使用不同的额度策略。cutoff值的确定可以从违约率、通过率、ks值、盈利分析等角度进行量化分析。本文基于工作中切实存在的业务痛点,从盈利分析的角度分析如何调整模型的cutoff值。

     

    目录

    1.模型cutoff值确定方法介绍

    2.最大化利润下的cutoff值计算

       2.1 不同分数段坏账率预估

       2.2 不同分数段催收成本预估

    3.计算方法

    4.总结

     

    一、模型cutoff值确定方法

           最常用的确定cutoff的方法是根据通过率或者违约率的值来制定。一般情况下,业务方对通过率或者坏账率有一定要求,因此模型的cutoff值是在通过率与坏账率之间取一个平衡。

    通过率与违约率.png

           上图列出了不同分数段下样本的比例、坏样本占比、累计样本占比等统计指标,从而可以得到每一个分数段下对应的通过率以及坏样本率。以第10个bucket作切分为例,当模型的cutoff定在560.22分时,低于560.22分的客户将被拒绝或者进入人工审核,此时的通过率为50%,违约率为9.97%。通过率越高,相应的违约率也就越高(上图中倒数第1、3列为通过率与违约率)。

    KS.png

           通过KS最大值所在的箱选定cutoff也是一种做法。如图,bucket为15时对应的累计好样本比率27.97%,累计坏样本比率60.89%,KS为32.92%。即误杀27.97%好客户的情况下可以识别60.89%的坏客户。KS最大值截断点说明在误杀好客户与识别坏客户之间取到了最优,因此可以根据此来进行模型策略的制定。

    盈利cutoff制定.png

           上图是根据盈利导向制定cutoff值的结果图,需要计算出每一层分数段客户的收益。这样做的原理是,即使某一分段的客户坏账率较高,但是这部分客户整体是能够产生收益的,即其产生的利润可以覆盖相应的坏账,那么这部分客群也是可以通过的。

          一般情况下,在业务初期使用通过率、违约率制定cutoff较多,因为业务早期更多是风险导向;业务后期由于对风险有了认知与把控的手段,会逐渐转向以盈利最大化制定cutoff,此时更多的是利润导向,风险偏好发生了变化。因此,利润导向制定策略的前提便是计算出各分数段下的实际收益,也就是单体利润。

     

    二、最大化利润下的cutoff值计算

           一个信贷金融产品的利润来源于剔除各项成本之后的净利息收入。其中资金成本、数据成本较为固定,不确定的因素为坏账成本与催收成本,这两个因素也是高度相关的。风控做得好坏与否,直接决定了产品的单体收益有多少。因此,后面需要计算的就是各分数段下的坏账以及对应的催收成本。

    单体经济.png

     

    2.1 不同分数段坏账率预估

           首先,为了简化计算,本文将M4+即视为坏账,正常情况下需要将M7+视为坏账。观察M4+的vintage曲线,发现M4+金额的vintage曲线在12-13期左右出现走平的趋势。前面提到使用此种方法进行cutoff制定时,一般是业务进入成熟期,因此已经有一定的数据积累。所以目的便是计算各个分数段下M4+vintage金额最终拐平的点。

    不同分数段下M4+vintaga金额.png

          可以看到低分段的M4+vintage比高分段的M4+vintage要高。这也是为什么A卡中常用的Y定义的方法,要通过vintage和迁徙率来定义。因为此种方法就是以预测产品最终的损失率为目的,根据这种方法建模,各分数段的坏样本率即代表坏账率,不需要对已有表现客户的评分做坏账率的回溯。

          还有一种实操中的方法,也是拿分数对历史客户进行回溯,不过回溯的标的不一定。上面是回溯各分数段每一期的M4+金额,另外一种方法是回溯各分数段每一期的M4个数,除以放款个数,再用每一期对应的余额乘以这个比例并求和。大致思路如下:

    不同分数下M4vintage个数.png

           对上图中的值再进行相乘求和,得到最终的坏账率,这种方法的前提假设是发生M4逾期之后不会回收。其实两种方法本质上是一模一样的。在第4期变成M4的客户,在第5期会变成M5,而M4与M5的余额是一样的,所以最后相加之后依然是在求M4+的余额,这种方法通过算个数的vintage再结合剩余本金占比最后得出坏账金额,绕了一个圈子,终点和直接预估vintage走平后的M4+余额是相同的。

     

    2.2 不同分数段催收成本预估

           为了简化计算,仍然将M4+视为坏账,这样催收成本只需计算M1-M3的,M4+回收的金额算作利润,无催收成本。计算的原理同坏账一样,对各分数段的历史样本进行回溯,计算其每一期的M1、M2、M3个数,换算成催收成本后即可得到催收成本占比。如果催收计价是按坐席制或者费率制,可以通过对产能安排以及回收率换算成单价,即每产生一个M1/M2/M3逾期需要付出的催收成本,这样便将难以量化的催收成本量化到了每一个订单上。

           首先,计算每个分数段每一期对应的M1、M2、M3个数。

    M1个数.png

    M2个数.png

           根据每产生一个M1/M2/M3逾期需付出的成本,计算各分数段产生的催收成本,除以各分数段的放款额,就得到了各分数段的催收成本占比。

    催收成本.png

           可以看到每一期的催收成本并不完全相同,第2、3、4期由于逾期较多产生的成本也较多,越往后每一期花费的催收成本在逐渐递减。如果已有第8期时每一期的催收成本,则可假设后面每一期的催收成本与第8期一样,进而预估周期末该分数段的催收成本。

    利润最大化cutoff.png

          上表列出了各分数段下的成本以及利润率,因此可以根据该分数段是否盈利作为cutoff的制定依据,实现利润最大化。

     

    三、计算方法

          上述过程的实现方法比较简单,只需要app_id、分数、mob、逾期状态、余额、本金几个字段,然后做数据透视就可以实现。以各分数段的M4+余额为例:

    # 对分数进行分组

    df['bucket']=pd.cut(df['score'],10)

    # 用pandas进行数据透视

    pd.pivot_table(df[df.逾期状态>=4],index='bucket',columns='mob',values='unreceived_principal',aggfunc='sum')

     

    四、总结

           实际实施过程中,坏账率可以根据每月最新数据对结果进行更新,催收成本中可加入策略影响的因素,结合上一篇文章中的最佳比例,如此便达到了较为精准的预估。

    >【作者】:Labryant  
    >【原创公众号】:风控猎人  
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  • 应用背景 1)测算介绍: 测算概念:测算就是一种财务预算。 l 测算实际上是一种“财务模型”,是对项目可行...简言之,测算就是预算项目开发成本、销售收入、利润率等各方面财务指标。 测算用途:测算总体是用来测算.
    1. 应用背景
      1)测算介绍:

    测算概念:测算就是一种财务预算。

    l 测算实际上是一种“财务模型”,是对项目可行性研究的一个重要环节。主要是结合产品定位与概念设计成果,对开发商所属的项目进行全面的财务测算,以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。

    l 它是项目投资决策过程中的关键环节,此环节涉及到项目投资估算、投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题,具有财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。

    简言之,测算就是预算项目开发成本、销售收入、利润率等各方面财务指标。

    测算用途:测算总体是用来测算项目是否可行,具体有四大用途。

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    本方案就是房地产公司在拿地前的新项目测算。

    测算思路:

    在可行性研究中,静态指标直接按表测算,动态指标则通过预算建设进度和销售进度,测算每年的投入与收支情况得出现金流,最后算出净现值和内部收益率,根据净现值和内部收益率调整建设进度、销售进度及规划。

    6.jpg

    测算流程:

    7.jpg

    测算意义:

    ⑴测算必要性:

    在项目的前期阶段,对项目进行经济效益评价,根据测算结果影响投资决策。

    ⑵测算作用:

    是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据;

    是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;

    是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。

    ⑶测算精度要求:

    机会研究阶段:±30%;根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额,简单判断一个项目是否可行(即匡算)

    初步可行性研究阶段:±20%;根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额,来决定一个项目是否可行(即概算)

    可行性研究阶段:±10%;根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额,来决定一个项目是否可行(即精算)

    2)行业背景

    房地产公司在拿地前的新项目测算,使用excel填报,多sheet公式计算得到结果;再基于excel模型,通过代码开发实现测算需求。这种方式存在功能不足、性能较差和效率低下等问题。

    1. 客户痛点
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    2. 解决方案
      系统化测算:Excel测算模型系统化,线下转到线上,可动态配置实现各种测算功能。

    历史数据对比:测算数据入库,方便后续版本数据分析对比和查看历史数据。

    敏感性分析:修改配置参数,实现多因子、自动多版本测算的敏感性分析功能。

    测算性能提升:将测算发布到smartbi上,编写服务器宏将公式提取出来写到数据库,使用sql分析出表关系,实现自动提取表关系的效果;提升敏感分析性能,复制主版本到子版本,优化自动回写功能,改为后台多线程,实现一次测算多版本。

    1. 方案示例
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    1. 应用价值
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空空如也

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