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  • 雨滴大点小点住宅物业学堂-住宅物业管理服务篇-工程管理03------(各位看官如需运行...2.0适用范围适用于公司管理项目共用设施的维护管理。3.0责任归属3.1项目经理(即物业服务中心负责人)监督本项目共用设施管理。3....

    雨滴大点小点住宅物业学堂-住宅物业管理服务篇-工程管理03------

    (各位看官如需运行表格或者标书、工程管理、合同等技术文件,由于不能上传表格,请关注本人后私聊,本人将每周回复一次。)

    1.0目的

    规范和指引共用设施维护标准及维护作业要求,确保设施完好、安全、常见常新。

    2.0适用范围

    适用于公司管理项目共用设施的维护管理。

    3.0责任归属

    3.1项目经理(即物业服务中心负责人)监督本项目共用设施管理。

    3.2工程主管(即设备管理负责人)负责组织共用设施维护管理工作。

    3.3工程技术员(具体的设备责任人)定期巡检及维护公用设施。

    4.0方法与过程控制

    4.1 共用设施维护标准

    4.1.1公共照明灯具完好无损,照明系统(含泳池周边照明)设置独立开关控制并配备漏电保护装置。

    4.1.2各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施,表面油漆无明显脱落、无明显锈迹,安装牢固。

    4.1.3路面无明显污迹、破损,各类沟、渠、井、池盖安装平稳牢固无破损。

    4.1.4用于固定单(摩托)车库(棚)的支架应牢固、整齐、美观。

    4.1.5公园椅等休闲设施油漆无明显脱落、无腐烂、无倒塌、断裂等安全隐患。

    4.1.6公共娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落,表面无锈蚀、无安全隐患,现场设置警示标识与使用说明。

    4.1.7各种门、杆、柱、扶手、围栏、雕塑无倒塌、断裂等安全隐患 ,功能良好,油漆无大面积脱落;水景、易攀爬的设施有禁止行为警示标识。

    4.1.8空调架安装有序,室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患,外墙装饰无破损、或污迹。

    4.1.9各类公共设施、通道、管道井的门挂锁开启便利。

    4.1.10公共区域内的雨水、污水管道、沟槽通畅。检查、疏通工作留存清晰记录,有异常堵塞物的,建议拍照存档。

    4.1.11各种娱乐设施转动部位灵活,无异响,承重部位无变形,各部位无棱角。

    4.1.12操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施,应设置使用说明。

    4.2 共用设施定期巡检及维护要求

    4.2.1道路、阶梯及扶手、侧石、沟渠、大门、围墙、围栏每周巡查一次。

    4.2.2室内外照明设施、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日巡查一次。

    4.2.3室外健身、公共娱乐设施每日巡查一次,每半年养护一次。

    4.2.4隔油池每月检查一次。

    4.2.5雨、污水管井每季度巡查一次。

    4.3 共用设施施工注意事项

    4.3.1共用设施施工前,应向施工现场周边客户发布通知。

    4.3.2施工现场需设置对客提示标识,说明施工内容、范围、期限。

    4.3.3施工时间:

    a)周一到周五: 8:00—12:00 14:00—18:00

    b)法定节假日: 9:00—12:00 14:00—18:00

    c)非抢修类作业,如存在噪音干扰客户时,应调整作业时间。

    4.3.4施工期间及作业完毕后做到 “工完场清”。

    4.3.5对外来单位施工要求:

    4.3.5.1施工单位在施工前三天将施工方案上报服务中心/管理处审核。 服务中心/管理处针对施工方案制定现场管理方案。

    4.3.5.2物业服务中心应明确施工现场监管人员,每天应不少于两次现场巡查,发现有违规操作现象,应及时通知施工单位立即整改。

    4.3.5.3施工单位应做好毗连部位的成品保护工作。

    4.3.5.4施工完毕后做好验收工作。

    4.4涂刷油漆作业标准

    4.4.1准备工作

    4.4.1.1材料准备

    a) 必要的防护用品包括手套、口罩、遮阳帽等;

    b) 各种防锈蚀材料应符合国家有关技术指标的规定,还应有产品出厂合格证。

    l 防锈蚀底漆:红丹油性防锈漆等。

    l 防锈蚀面漆:各色调和漆、船舶漆、聚氨酯油漆(685)、固化剂等;建议:室外铁制品涂刷船舶漆,船舶漆具有防腐蚀性强,能有效延长防腐时间的特性。

    l 稀释剂:松香水、二甲苯。

    4.4.1.2主要工具准备

    铲刀(油灰刀)、手砂轮、砂纸、砂布、钢丝刷、油漆小桶、刷子、附件等。

    4.4.1.3施工现场管理准备

    a) 油漆工施工作业前用隔离带设置作业区,劝阻无关人员进入;

    b) 作业场地应有安全防护、防火和通风措施,防止发生火灾和人员中毒事故;

    c) 露天作业应选择适当的天气,大风、暴雨、严寒等均不应作业;

    4.4.2 油漆涂刷操作流程

    4.4.2.1工作基面清理,要求无铁锈、无焊渣、无油污、无杂物。

    4.4.2.2底漆涂刷,要求少粘、勤沾油漆、短刷防止油漆粘联流坠;每遍涂刷方向一致。

    4.4.2.3面漆涂刷,涂刷面漆以前应进行表面清理,涂刷应均匀,色泽一致,无皱皮、气泡。

    4.4.2.4成品保护,需要悬挂“油漆未干”标志,为防止尘土、降雨需采取遮盖措施。

    4.4.3油漆涂刷注意事项:

    4.4.3.1涂刷作业气温应在5~38℃之间为宜,当天气温度低于5℃时,应选用相应的低温涂层材料施涂;

    4.4.3.2当气温高于40℃时,应停止涂层作业。因为温度超过40℃时,在钢材表面涂刷油漆会产生气泡,降低漆膜的附着力;

    4.4.3.3当空气湿度大于85%,或构件表面有结露时,不宜进行涂刷作业;

    4.4.3.4铁制品更换部件时,应对构件隐蔽部位、结构夹层难以除锈的部位,提前除锈,提前涂刷;

    4.4.3.5油漆、稀释剂等物品的管理、保管须按危险品管理流程操作;

    4.4.3.6涂刷油漆时,要做好现场保护,防止油漆污染周边设施。

    5.0相关记录

    《巡检维护工作记录表》

    《下水道检查疏通记录》

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共用设施设备的管理